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Modalités d’application de la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles

Public - Public

Civil - Bien et patrimoine

01/05/2019

Le ministre de l’Économie et des Finances apporte notamment des précisions sur le classement de terrains en terrains constructibles lors de l’adoption successive de différents documents d’urbanisme.

Quelles sont les modalités d'application de la taxe communale sur la cession de terrains rendus constructibles (CGI, art. 1529 ; v. Le Lamy droit immobilier 2018, n° 6946), dans l’hypothèse où une commune s'apprête à instaurer cette taxe, à la faveur d'un plan local d’urbanisme (PLU), en cours d'adoption, tandis que son ancien plan d'occupation des sols (POS) est devenu caduc au 27 mars 2017. La qualité de terrains rendus constructibles s'apprécie-t-elle par rapport à l'ancien POS ou au règlement national d’urbanisme (RNU) ?

Interpellé par un parlementaire sur cette problématique, le ministre de l’Économie et des Finances rappelle tout d’abord le régime de la taxe, instituée par les communes et par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents pour l'élaboration des documents locaux d'urbanisme, et exigible lors de la première cession à titre onéreux d'un terrain intervenue après son classement en terrain constructible. Cette taxe s'applique aux seules cessions de terrains nus qui ont été rendus constructibles en raison de leur classement par un PLU ou par un document d'urbanisme en tenant lieu (POS notamment) dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Du fait de la caducité d'un POS, non transformé en PLU au 31 décembre 2015, ou non engagé dans une procédure de révision avant cette même date et achevée au plus tard le 27 mars 2017, le RNU s’applique sur le territoire communal et la taxe forfaitaire cesse de s'appliquer (v. BOI-RFPI-TDC-10-10-20180607, n° 130).

Le ministre précise ensuite que dans le cas où le terrain cédé n'était pas constructible sous l'empire du RNU, la première cession intervenue après son classement par le PLU se situe dans le champ de la taxe, que le terrain ait ou non été constructible en application du POS jusqu'à sa caducité. En revanche, dans l'hypothèse où le terrain a été classé constructible en vertu du POS et l'est demeuré de manière continue ensuite, notamment sous l'empire du RNU, la cession intervenue après l'adoption du PLU n'est dans le champ de la taxe que si aucune cession n'est déjà intervenue depuis le classement.

La cession est toutefois susceptible d'être exonérée en application du b du II de l'article 1529 du Code général des impôts, qui prévoit que la taxe ne s'applique pas aux cessions portant sur des terrains qui sont classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans. La date constituant le point de départ de ce délai est celle à laquelle le terrain est devenu constructible en raison de son classement par un document d'urbanisme. Lorsqu'un terrain a été continuellement constructible dans les différents documents d'urbanisme successifs et sous l'empire du RNU, il convient de retenir, pour la détermination de l'ancienneté du classement, la date de classement la plus ancienne. Dans le cas où il n'était pas constructible sous l'empire du RNU, il convient de retenir la date de classement par le PLU. Toutefois, il est admis, à titre de mesure de tempérament, de tenir compte de la période de constructibilité continue sous l'empire du POS, et de l'existence éventuelle d'une cession durant cette période, lorsque le PLU a été adopté dans un délai d'un an à compter de la caducité du POS et qu'aucune cession n'est intervenue dans cet intervalle. Ces éléments sont justifiés par le cédant, à la demande de l'Administration, au moyen d'un certificat d'urbanisme ou d'une attestation, établi par la commune ou, le cas échéant, par l'EPCI, et précisant la date à laquelle le terrain est devenu constructible ou, à défaut, que cet événement est intervenu depuis plus de dix-huit ans, et ce, en application du III de l'article 317 B de l'annexe II au Code général des impôts.